Kostenlose Objektbewertung bei Maklerauftrag

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Unser Service für Sie:
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Definition des Verkehrswerts

Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
 

Wertermittlungsverfahren

Die Durchführung der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Sie wird ergänzt durch die Wertermittlungsrichtlinien (WertR), die Hinweise zur Durchführung der Verkehrswertermittlung mit dem Ziel gibt, einheitliche und marktgerechte Grundsätze und Verfahren sicherzustellen. Die (ImmoWertV) definiert in den §§ 15 - 23 drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung, die als gesetzlich normierte Verfahren zu betrachten sind: 
 

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Verwendung von Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken, die eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Grundstück aufweisen müssen. 
 

Ertragswertverfahren 

Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei Immobilien Anwendung, deren Preis am Grundstücksmarkt nach dem Ertrag beurteilt wird. Dies sind zum Beispiel Mietwohnungen und gewerblich genutzte Immobilien.
 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt in Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind. Dies sind in erster Linie eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei deren Nutzung nicht der erzielbare Ertrag, sondern ein besonderer persönlicher Nutzen im Vordergrund steht. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten, zu ermitteln. 
 

Weitere Verfahren

Weitere mögliche Verfahren der Wertermittlung sind das Discounted Cash Flow und das Residual wertverfahren. 

Das Discounted Cash Flow Verfahren wird insbesondere von angel-sächsischen Investoren zur Wertermittlung von größeren ertragsorientierten Immobilien, wie z.B. Bürohäusern und Einkaufszentren, angewendet. Die Methode stützt sich auf die Abzinsung zukünftiger Zahlungsströme. 

Das Residualwertverfahren ermittelt mit Hilfe einer fiktiven Bauträger-kalkulation den Wert des Grundstücks aus dem Wert des Endproduktes (z.B. Eigentumswohnungen) abzüglich der Herstellungskosten und des Bauträgergewinns. 

Diese beiden Verfahren gehören nicht zu den normierten Verfahren, da sie zahlreiche individuelle, investorenspezifische Annahmen zu Grunde legen, die nicht den gewöhnlichen Geschäftsverkehr widerspiegeln. Aus diesem Grund werden sie üblicherweise im Rahmen einer Investitionsrechnung oder zur Plausibilisierung anderer Verfahrensergebnisse verwendet.